Avrupa Gayrimenkul Sektörü, zayıf ekonomik genel görünüme rağmen gelecekten umutlu

• Avrupa gayrimenkul sektöründe şehir tercihlerine göre ilk üç kent bu yıl Londra, Madrid ve Paris olarak sıralandı.
• PwC ve ULI tarafından gerçekleştirilen “Gayrimenkulde Gelişen Trendler” araştırmasının sonuçları sektörün yaşanan belirsizliklere karşı 2025 yılından ihtiyatlı olarak umutlu olduğunu ortaya koyuyor. Jeopolitik riskler ve siyasi belirsizlik kaynaklı riskler, makro ekonomik ve sektörel risklerden daha fazla kaygı yaratıyor.
• Sektörel risk açısından Katılımcılarının üçte ikisinden fazlasının Çevresel, Sosyal ve Yönetişim uygulamasını yönlendiren en büyük faktör olarak iklim riskini görüyor.
• İklim değişikliği nedeniyle artan sigorta primleri, sigorta ve reasürans şirketlerinin mevcut prim seviyelerinde poliçe üretimindeki endişeleri gayrimenkul sektöründe giderek daha önemli bir kaygı yaratıyor.
• Avrupa gayrimenkul pazarının lider lokasyonları faiz ortamının önceki yıllara kıyasla daha pozitif seyretmesiyle rahatlarken, kırılgan ekonomik büyüme ve artan jeopolitik belirsizlikler etkisini sürdürüyor.

PwC’nin ULI iş birliği ile gerçekleştirdiği “Gayrimenkulde Gelişen Trendler” araştırmasının sonuçları açıklandı. Araştırma, Avrupa gayrimenkul pazarında lider konumda olan lokasyonların faiz oranı ortamının önceki yıllara kıyasla daha pozitif seyretmesiyle nispeten rahatladığını gösteriyor. Bununla birlikte, kırılgan ekonomik büyümenin ve artan jeopolitik belirsizliklerin etkileri devam ediyor.

 PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Umurcan Gago gayrimenkul sektöründe son dönemdeki en önemli gündem başlıklarından birinin de iklim değişikliği olduğunu vurguladı ve şunları söyledi: 

“Birçok sektörde olduğu gibi gayrimenkul sektörünün de son dönemde sıklığı ve şiddeti artan ekstrem hava olaylarından kaynaklanan risklerle giderek daha fazla karşı karşıya kaldığını görüyoruz. Gayrimenkul finansmanında, kredi kuruluşları iklim riskini giderek daha fazla dikkate alıyor. Yatırımcılar Avrupa’nın önde gelen kredi kuruluşları tarafından daha fazla incelemeye tabi tutuluyor, kredi değer oranları ve fiyatlandırma da dahil olmak üzere karar süreçlerinde iklim risk haritaları da dikkate alınıyor. Sıklığı ve şiddeti artan sel, yangın, fırtına gibi hava olayları ile deprem benzeri afetler nedeniyle, sigorta ve reasürans şirketlerinin mevcut prim seviyelerinde poliçe üretiminde zorlandıklarını, devletin prim tavanları getirdiği hallerde finansal fizibilitesi olmadan poliçe üretemeyecek olan bu kurumların poliçe yazmaktan çekilmeleri sonucunda ‘sigorta edilebilirlik’ konusunun bir mesele olarak ortaya çıkmaya başladığını görüyoruz. Tüm bunların sonucu olarak, Gayrimenkulde Gelişen Trendler araştırmasının katılımcılarının üçte ikisinden fazlasının Çevresel, Sosyal ve Yönetişim uygulamasını yönlendiren en büyük faktör olarak iklim riskini görüyor.”

Araştırmaya göre, kiracı talebi, gelecek seneye yönelik zayıf ekonomik genel görünüm dikkate alındığında katılımcıların %44’ü için bir sorun teşkil etmeye devam ediyor. Araştırmaya katılan bazı sektör liderleri 2025 yılı için güçlü tahminlerde bulunmak yerine üç ila beş yıl süreli bir toparlanma süreci olacağı görüşünü benimsiyor. Araştırma, gayrimenkul sektörüyle ilgili belirsiz jeopolitik ve ekonomik ortamın yanı sıra, inşaat maliyetleri, finansal kaynak bulunabilirliği ve yasal düzenlemelere dair belirsizlikler gibi sektörün gelişmesini sınırlamaya devam eden sorunlara dikkat çekiyor.

Avrupa ve ABD'deki para politikasıyla ilgili netliğin artmasıyla birlikte, göstergeler, gayrimenkul alıcı ve satıcılarının ofis ve perakende satıştaki fiyatlandırma konusunda anlaşmaya daha da yaklaştığını ortaya koyuyor. Araştırma bulguları, durgunluğunu koruyan yatırım piyasasında lojistik, depolama ve çeşitli konut türlerinin nispeten iyi bir performans gösterdiğine ve bu dayanıklılığın gelecek yıl da sürmesinin beklendiğine işaret ediyor.

Toparlanma sürecinde, katılımcıların şehir tercihlerinde piyasa büyüklüğü ve likidite ana etkenler olarak öne çıkıyor. Buna göre Avrupa gayrimenkul sektöründe en çok tercih edilen ilk üç kent bu yıl Londra, Madrid ve Paris olarak sıralandı. En büyük pazarlardaki faaliyetlere bakıldığında, Hollanda, İngiltere, İsveç ve İtalya'da hacimler 2024'te artarken Fransa, Almanya ve İspanya'da toparlanma zaman alacak gibi görünüyor. 

Gayrimenkul için sermaye girişlerinin görünümünün yanı sıra özkaynak ve borç finansmanına erişim konusunda iyimserlik giderek artıyor. Araştırma, enflasyon ve faiz oranı hareketlerine ilişkin endişelerin azaldığını gösteriyor; katılımcıların çoğu, faiz oranlarının önümüzdeki yıl daha da düşeceğine inanıyor. Tüm bunlar, yatırım hacimleri için daha parlak beklentilerin göstergesi niteliğinde.

Avrupa iş ortamında endişe kaynağı olarak öne çıkan konular

Araştırma, katılımcıların geçen yıla göre daha düşük bir oran olan yüzde 44'ünün kiracı talebindeki azalmadan endişe duyduğunu gösteriyor. Faiz oranı hareketleri ve enflasyona ilişkin korkuların yerini uluslararası büyümeye ilişkin artan endişeler alıyor. Enflasyonla ilişkili endişeler 2025 yılı için büyük oranda azalırken, geçen yılki yüzde 83'e kıyasla katılımcıların sadece yüzde 56'sı enflasyon konusunda endişeli olduğunu belirtiyor.

Ancak birçok Avrupalı ​​yatırımcı, Avrupa kurumları için gerekli bir teşvik olarak görülen daha fazla faiz indirimi uygulayıp uygulamayacağını görmek için ABD Merkez Bankası Fed'in uygulayacağı politikaları izlemeye devam ediyor.

Araştırmaya katılanların yüzde 74'ü, İşletmeleri etkileyen başlıca gayrimenkul sorunları açısından yasal düzenlemeleri bir endişe kaynağı olarak listenin başına koyuyor. Katılımcıların yüzde 56'sı ise varlıkların eskimesini artan endişe kaynaklarından biri olarak görüyor. En önemli sosyal ve politik endişeler başlığında katılımcıların yüzde 85'i, uluslararası siyasi istikrarsızlığı temel sorun olarak belirtiyor. Bunu yüzde 83’lük bir oranla yeni bir yanıt kategorisi olan Avrupa ve Orta Doğu'daki savaşların daha da tırmanması izliyor. Bu tablo, jeopolitik gerilimlerin geçen yıla kıyasla çok daha fazla önem arz ettiğini gösteriyor. 

Gayrimenkul sektörü ve çevresel riskler

 Araştırma ekstrem hava olaylarının  sıklığının ve şiddetinin artışından kaynaklı risklerin artacağına dikkat çekiyor. Bununla birlikte katılımcıların yaklaşık üçte ikisi gelecek beş yıl içerisinde sigorta masraflarında artış beklerken yarıdan fazlası sigortaya erişimin zorlaşacağını tahmin ediyor. 

Araştırma, sigorta ve finans kuruluşlarının, gayrimenkul sektörünün iklim değişikliğine verdiği yanıtı desteklemek için verimli sigorta ve finansman piyasaları sağlamayı amaçlarken aynı zamanda değişen düzenlemeler ve teknolojik gelişmeler karşısında iş modellerini yeniden değerlendirdiklerine dikkat çekiyor. Katılımcıların yaklaşık yüzde 90'ı gelecek beş yıl içinde net sıfıra geçiş için yatırım harcamaları ve finansman gereksinimlerinin gayrimenkul finansmanında önemli bir etken olmasını bekliyor.

Gayrimenkulün iklim risklerine karşı sigorta ve finanse edilmesiyle ilgili sorunları yaygın bir şekilde kabul edilirken, mevcut farkındalık ve iş birliği seviyelerinin, sorunun ölçeğini ve aciliyetini yansıtır ölçüde olmadığı da dikkat çekiyor.

Katılımcıların üçte ikisinden fazlası 2025 yılındaki çevresel ve karbonsuzlaşma gereklilikleriyle ilgili endişe duyarken yüzde 70'i bu endişelerinin gelecek beş yılı kapsadığını belirtiyor. Önümüzdeki 12 ayda ve takip eden beş yılda yenilenebilir enerji teknolojilerinin benimsenmesinin önemi sorulan katılımcılar, yüzde 82'ye yüzde 73 olmak üzere bunun uzun vadedeki öneminin daha da artacağına inanıyor.

Araştırma, sektördeki bazı oyuncuların, yatırım getirilerine ulaşmanın zorlaştığı ve işletme kârlarının baskı altında olduğu bir dönemde çevresel kaygıları ilk sırada tutmakta zorlandığını gösteriyor.

Gayrimenkul sektörü ve yapay zekâ 

Araştırma son birkaç yılda ChatGPT gibi üretken yapay zekâ araçları ve sanal asistanların geliştirilmesi, yapay zekâyı (AI) yalnızca kamu gündemine getirmekle kalmayıp iş dünyasında da varlığının hissedilmesini sağladı.

Sektör liderleri operasyonel kesinti, mali kayıplar, prestij kaybı ve düzenleyici uyum konularında olası riskler olduğu görüşünde. Bunlardan sonuncusu olan düzenleyici uyumu, AB'deki işletmeler için özellikle bir sorun teşkil ediyor.

Araştırmaya göre gayrimenkul şirketleri için, sektörün gayrimenkul teknolojisini ve yapay zekâyı benimseme yolundaki çabaları sürerken, bu teknolojilerin beraberinde gelen güvenlik açıkları bir endişe kaynağı. 

2025 yılında gayrimenkul sektöründe endişe uyandıran başlıklar şöyle sıralanıyor:

• Siyasi istikrarsızlık
• Avrupa/Orta Doğu'daki çatışmaların tırmanışı
• Avrupa'daki ekonomik büyüme
• Düzenleme kapsamının artması (ulusal/uluslararası)
• Çevresel sorunlar
• İnşaat maliyetleri ve kaynak bulunabilirliği
• Sermaye gereklilikleri
• Çevresel sürdürülebilirlik/karbonsuzlaşma gereklilikleri
• Küresel ekonomik büyüme
• (Yeniden) finansman bulunabilirliği/maliyeti

Araştırmanın detaylarına buradan ulaşabilirsiniz