Ekonomik istikrar ve güven sorunundan en fazla konut sektörü etkilendi. Konut fiyatları kriz boyutunda arttı.
Ekonomik krizlerde ve iç güven sorunu olduğunda, en güvenli liman olarak altın ve gayrimenkul görülür. Siyasi risklerin yüksek olduğu, yargıya güvenin olmadığı ekonomilerde altına yatırım yetmiyor bir de altın yastık altına giriyor. Gayrimenkulde ise ülke dışında konuta yatırım artıyor. Konut arzı daralsa da, konut fiyatları artıyor.
1.Konut fiyatları ne kadar arttı?
Ekonomik istikrar sorunu 2017 sonrası ve 2018 kur şoku ile başladı. 2017 yılını temel yıl olarak 100 alırsak, 8 yıl sonra Mart ayı itibariyle;
2020 yılına kadar konut fiyatlarında artış TÜFE’nin altında kaldı. 2021 de eşitlendi. Sonrasında hızlandı. 2021 Mart ayı ile 2025 Mart ayı arasında geçen son 4 yılda;
Konut fiyatlarında artış spekülatif boyutta oldu.
2. Nedenlerine gelince:
Covid 19 pandemi;
Kırsal kesimde, Ege ve Akdeniz’deki kıyı şehirlerinde ve yazlıklarda pandemi riskini azaltmak için konut ve müstakil ev talebi arttı. Fiyatlar arttı.
Temmuz 2020’de kamu bankaları öncülüğünde konut kredisi faizleri yıllık yüzde 7-8’e çekildi. Konut talebi patladı.
Ekonomik kriz:
2021 sonunda TL krizinin genel krize dönüşmesi nedeni ile, konutlar enflasyona karlı en güvenli yatırım alanı olarak görüldü.
Seçim popülizmi:
2023 seçimleri nedeni ile Hükümet 2022 yılında politika faizini ve konut kredi faizlerini düşük tuttu. Yıllık TÜFE 64,27 oldu ve fakat konut kredi faiz oranı yüzde 14’te tutuldu. Konut en karlı yatırım alanı oldu.
Deprem:
6 Şubat 2023’te meydana gelen Kahramanmaraş merkezli büyük depremler sonrasında afet bölgesi dışındaki illerde talep artışı oldu. Güvenli konut arayışıyla insanlar Ankara, Mersin, Antalya gibi şehirlere yöneldi. Bu durum bazı şehirlerde satılık ve kiralık konut fiyatlarında fırsatçı artışlara yol açtı.
Yabancıya Vatandaşlık ve sığınmacılar konut talebini artırdı.
Elinde 3 yıl tutmak şartı ile 250 bin dolara konut alan yabancılara vatandaşlık verildi. Suriyeliler ve diğer sığınmacılar da konut talebini artırdı.
2022’de Ukrayna savaşından kaçan varlıklı Rus vatandaşları Antalya ve çevresinde yoğun konut alımları yaptı ve bölgesel fiyatlar arttı.
Arz Eksikliği
Hükümetin konut politikasında popülizm ve rant sağlamak önde görünüyor. Sosyal konut yapması gereken TOKİ, sosyal konutta yaptı ve fakat daha çok lüks konutlara ağırlık verdi.
İnşaat maliyetleri ve arsa fiyatlarının artması, konut arzını sınırladı. O kadar ki, 2017 yılında 100 olan inşaat üretim endeksi, 2024 yılı Mart ayında 103,1 ve 2025 Mart ayında 11‘e çıktı.
3.Konutta spekülatif fiyat artışı duracak mı?
Konut fiyatlarını düşme yönünde etkileyici nedenler var; Zira spekülatif artışlar sonuna kadar devam etmez. Piyasa denge seviyesine zorlar.
İkincisi yabancı talebi düştü ve yerliler de artık Türkiye’yi değil yabancı ülkelerden konut almayı tercih ediyor. (Aşağıdaki Grafik)
Kaynak: TCMB verileri
Kitlelerin reel gelirinin ve alım gücünün düşmesi, konut talebini frenledi.
Faiz oranları arttı ve kredi almak zorlaştı. Konut talebini düşme yönünde etkiledi.
Konut Fiyatlarını artış yönünde etkileyen faktörler var. Bunların başında, ekonomik kriz, TL’ye olan güven kaybı geliyor.
MB Aşağıdaki grafikte, konut fiyatlarının reel olarak 2024 yılında azaldığı ve fakat 2025 yılında tekrar artmaya başladığını görüyoruz. Bunun nedeni siyasi belirsizlik, siyasi tutuklamalar ve diğer yatırım araçlarının riskli görülmesidir.
Sonuç olarak; İhtiyaç nedeni ile veya uzun dönemli elde tutmak amacıyla konut almak uygundur. Spekülatif amaçla konut almak yanlıştır.