Türkiye’de artık yatırım denilince, finansal yatırım araçları ve gayrimenkul yatırımları anlaşılıyor. Fabrika, tesis gibi fiziki yatırımlar unutuldu. Bunun nedeni piyasanın aşırı kırılgan ve spekülatif olması ve demokrasi, hukukun üstünlüğü ve kurumsal yapılar açısından güven sorununu oluşmasıdır.
Finansal yatırım araçları bırakın orta ve uzun vadeyi nerdeyse günlük takip edilip ve bağlanıyor. Orta vadede, siyasi sorunlar, dış ilişkiler gibi belirsizlikler olduğu için, 3-5 yıl gibi orta vadede nereye yatırım yapalım sorusuna net cevap vermek mümkün değildir. Bununla birlikte riskin en düşük olduğu yatırım seçenekleri tahmin edilebilir.
TÜİK her ay finansal yatırım araçlarının reel getiri oranlarını açıklıyor. TÜFE’ye göre yıllık reel getiri oranları açısından son beş yılı hesaplarsak, yani 2020 Nisan ayında bankaya 100 lira yatıranın beş yıl sonra 2025 nisan ayında bu 100 lirasının reel değerinin - satın alma gücünün, ne olduğunu hesaplarsak;
- TL Mevduat; 36,08
- Bist 100; 145,21
- Dolar; 83,08
- Euro; 85,98
- Altın; 161,20 oldu.
TL Mevduatta TÜFE’nin altında eksi reel faiz, TL’nin ermesine neden oldu. Beş yıl önce 100 lira ile 100 birim mal alan birisi, şimdi aynı 100 lira ve her yıl aldığı faiz dahil, ancak 36 birim mal alabiliyor.
Son beş yılda en yüksek reel getiriyi altın sağladı. İkinci sırada Bist 100 geliyor. Bist 100 2021 ve 2023 yılında yüksek reel getiri sağlamıştı.
Konut yatırımlarına gelince, MB konut fiyat endeksi hazırlıyor. Bu endekse göre 15 Mayıs tarihli yazımda konut fiyat artışını yazmıştım.
2017 yılını temel yıl olarak 100 alırsak, 8 yıl sonra Mart ayı itibariyle;
- TÜFE endeksi 968 oldu. (Fiyatlar 9,68 kat arttı)
- Konut maliyet endeksi 1433,1 oldu. (Maliyetler 14,3 kat arttı)
- Konut fiyat endeksi 1728 oldu (Konut fiyatları 17,3 kat arttı)
(Aşağıdaki Grafik)
Ayrıca konut kirası konut kira gelirini de katarsak geçmiş yıllarda konuta yatırım yapanların bu yatırımları reel olarak spekülatif boyutta arttı.
Orta vadeli yatırım fırsatlarına gelince;
- Dolar ve Euro, döviz olarak
Dolar / Euro paritesinde değişiklik olmaktadır. Bu nedenle döviz tutanların tasarruflarını ikiye bölmesi daha uygun olur.
Türkiye de, iç ve dış politikada sorunlar ve dünya konjonktürü, döviz kurlarına daha şiddetli yansıyor. Bu nedenle 2002 öncesi devalüasyonlar ve 2018 ile 2021 kur şokları yaşadık. Döviz tutmak bu şoklara karşı korunmadır.
Dolar endeksinde değişmeler, kur şoklarına göre daha düşük seviyededir. Risk var ve fakat düşüktür.
Kısa vadeli faiz-kur farkından, dövizi bozdurup TL faizine dönenlerde risk yüksektir. Her an bir kur şoku olabilir.
Döviz yüksek likiditeye sahiptir. Gerektiğinde her fırsat için kullanılabilir.
Dövizde en büyük risk, ekonomik krizin derinleşmesi halinde Hükümetlerin banka mevduatlarına kullanma sınırı getirmesidir. Bu sorun geçicidir ve fakat ihtiyaç halinde paranıza ulaşamazsınız. Arjantin’de ve Yunanistan’da yaşanan örnekler var.
Yine de orta vadede dolar ve Euro‘ya yatırım yapılabilir.
2. Altın
Kısa dönemde ABD faiz kararları altın fiyatlarını etkiledi. Ancak orta dönemde altın fiyatlarını en fazla da ,Dünyada banknota olan güven sorunu etkiliyor.
Doların güçlenmesi altında dramatik düşüşlere neden olmaz. Geçtiğimiz son yıllarda en fazla reel getirisi olan altının, orta vadede bu getirisi düşse bile ekonomik ve politik risklere karşı en güvenli liman olması açısından 3-5 yıllık dönemde istikrarlı bir yükseliş eğiliminde olacaktır.
Altının uzun dönemli geçmişinde kırılganlık yüksektir.
İkinci Dünya Savaşından sonra; 1944 Bretton Wood’s sistemi ile bir ons altın 35 dolara bağlandı. 1970 yılına kadar sistem iyi bir performans gösterdi ve dünya refah yıllarını yaşadı. 1971 yılında ABD bir ons altın 35 dolar taahhüdünü kaldırdı. Sonraki yıllar dolara güven azaldı altın fiyatlarında aşırı dalgalanma oldu. Bir ons altın;
- 1850 yılında;18,93 dolar;
- 1900 yılında; 18,96 dolar;
- 1950 yılında; 34,72 dolar;
- 1971 yılında; 311,44
- 1980 yılında; 615,00
- 2000 yılında; 279,11
- Dün 3300 dolar idi.
Altın fiyatlarının piyasadaki en büyük belirleyicilerinden biri merkez bankalarıdır. İstikrarlı dönemlerde Merkez bankaları, rezerv olarak tuttukları ve gelir getirmeyen altın miktarını azaltır ve yerine gelir getiren enstrümanlara yönelir. Dünya barışında riskler artınca, Merkez Bankalarının altın talebi artar.
3-5 yıllık dönemde altın fiyatlarında riskli bir düşüş olmaz. Daha uzun dönemde belirsizlik var. Altın aynı zamanda likitte kalmak isteyenler için en iyi yatırım aracıdır.
- Borsa (BIST 100 Endeksi)
Borsa, ekonomik ve politik gelişmelere karşı en hassas yatırım aracıdır. Borsa İstanbul’un önümüzdeki yıllardaki seyri, büyük ölçüde Türkiye’nin ekonomik görünümüne, enflasyon/faiz patikasına ve şirket kârlılıklarına bağlı olacaktır. Yüksek reel faiz ortamı, hisse senetleri için göreceli bir baskı unsurudur. Çünkü yüksek reel faiz nedeniyle, borsaya alternatif getiri maliyeti ve şirketlerin borçlanma maliyeti artar.
2024 öncesinde borsanın reel getirisi yüksek oldu. Bu sene reel sektör firmaları zor durumdadır. Kısa dönemde reel kayıp getirir. İstikrar konusunda beklentiler negatiftir.
Sonuç olarak, borsada risk yüksektir. Küçük tasarruf sahibi her zaman kaybetmiştir. Orta vadede seçim tarihine ve hükümetlerin istikrar başarısına bağlıdır. İstikrar sağlanırsa borsa hızla artabilir.
Aslında gelişmekte olan ülkelerde tasarrufların fiziki yatırımlara dönüştüğü en iyi yatırım aracı borsadır. Ama Dünyada kısmen ve Türkiye de medya haberlerine göre borsa bir spekülasyon alanı, bir kumar masası oldu.
Borsaya yeni açılacak şirketlere daha katı yatırım şartı getirmek gerekir.
Çok büyük fonlar dışında, normal ve küçük tasarruf sahibi için borsada yüksek risk var.
- Gayrimenkul (Konut Yatırımı)
Konut yatırımı, ekonomik ve politik risklere karşı en dayanıklı yatırım alanıdır. Fiyatlarda düşme olsa da bu zamana yayılır. Ayrıca gayrimenkul fiyatları aşağıya rijittir. Söz gelimi ekonomik daralmada konut satışları düşer ama mal sahipleri fiyatı indirmekte isteksizdir. Bu durumda konut fiyatları zamana yayılarak enflasyonun altında artabilir. Ancak , Türkiye de nüfus artışı , sığınmacılar ve daha küçük aile yapısının oluşması nedeni ile konutta talep artışı devam eder.
Gayrimenkulde likite geçmek zordur. Konut fiyatlarında yüksek artışlar yaşamış olmamız bundan sonraki fiyat artışlarını kısmen kesebilir ama yine de orta dönemde en iyi ve en güvenilir yatırım aracıdır.
